[2014-06-22] 治樓管亂象從小業主做起
2014/06/22
2014-06-22 來源：澳門日報
樓宇滲漏水聯合處理中心未能徹底解決滲漏水問題、《禁止非法提供住宿》法律亦未能消滅活躍民居的非法旅館，一系列困擾民生的樓宇物業管理問題，或多或少與《分層樓宇共同部分管理法律制度》遲遲未改有關。
法律制度缺位，滋長“一廈兩管”、“一廈多管”又或“冇人管”等亂象，大廈管理糾紛無日無之，小業主則無計可施。天下太平無事發生，小業主當然懶理大廈由誰管理；但當發生大樓食水污染、停電、洩漏易燃氣等嚴重事故，甚或升降機“頭暈身熱”、大廈設施殘舊無人理時，往往無法循正常渠道解決，最終要動用社會力量，甚至當局介入平息。
近年小業主自主管理、法律意識漸強，“一廈兩管”稍為減少，但亦有些個案異常複雜，且一拖經年。例如北區有經屋因合約屆滿的舊管理公司拒不離場，新管理公司無法進場，令大廈日常管理幾乎癱瘓。大廈多部升降機嚴重故障停用，消防系統失靈，小業主日憂夜怕，隨時因升降機及消防系統等公共設施老化遭遇橫禍。
大廈管理，按現行民法由業主完全自治，業主通過選舉產生大廈管理委員會，代行管理職權，包括聘請物業管理公司、管理維修基金等。因為遊戲規則相對寬鬆，在利益驅使下，個別人士將大廈管理視為生意，如與相熟管理公司私相授受，或自行成立管理公司包攬大廈管理業務，踢走舊管理公司，從中獲利等，亂象叢生。
為杜絕“一廈兩管”、“一廈多管”，當局去年推出修訂《分層樓宇共同部分管理法律制度》諮詢文本，並收到一百三十三份意見，包括四百一十三項具體的意見和建議。經整理及分析後，當局日前公佈有關諮詢的總結報告，提出解決“一廈兩管”、“一廈多管”的辦法，就是適當引入公權力，以進一步協助展開樓宇管理工作和防止影響樓宇正常管理的情況。由房屋局負責監管，促成新廈依法召集第一次業主大會，該局並有權審查召集人的正當性及分層所有人大會的合法性，然後發予召集證明以召集大會，會議完結後還需由政府發出證明文件，確認大會所選出的管理機關為其大廈唯一的合法管理機關。
一廈一證，公權力介入召集的監管機制，有助確立業主大會，理論上解決“一廈兩管”問題，但政府只可適度介入協助樓管。要長遠維持樓宇的管理運作，更重要的是小業主要加強維權及責任意識。目前，不少樓宇至今仍沒有業主大會，相信不少人在大廈居住多年亦從未就大廈的維修管理問題參與過一次會議。自己住的大廈自己救，如何藉修法的契機，提升小業主維護自身居住環境的意識，讓小業主起到主動監察的作用，才是問題根本。基礎做好做對了，很多問題便迎刃而解。